《深圳市城市更新项目实操系列(九)——被拆迁方之纳税分析与税务筹划及城市更新各阶段的回迁风险控制》

深圳市城市更新项目实操系列(九)——被拆迁方之纳税分析与税务筹划及城市更新各阶段的回迁风险控制

深圳市城市更新项目实操系列

（九）——被拆迁方之纳税分析与税务筹划及城市更新各阶段的回迁风险控制

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目录

一、被拆迁方的纳税分析

（一）增值税

（二）土地增值税

（三）印花税

（四）企业所得税

（五）契税

二、拆迁补偿协议履约要点及各阶段操作注意事项

（一）更新意愿征集阶段

（二）城市更新计划申报阶段

（三）更新单元规划草案编制及批准阶段

（四）实施主体申报及确认阶段

（五）房地产证注销阶段

（六）建筑设计及施工阶段

（七）回迁物业的选择

三、货币补偿或回迁房屋的税务筹划

笔者按

就实务情况而言，如被拆迁方主要以取得货币补偿为目的，则可优先考虑以拆迁补偿的方式取得货币补偿，并适用5年递延纳税（针对企业）或自然人免缴个人所得税的相关税收优惠政策（具体请参见笔者2017年5月12日于本公众号“西政资本”发布之推文《拆迁安置补偿过程中开发商与被拆迁方的税费分析与税务筹划》）；其次被拆迁方可选择以股权转让方式转让项目权益并实现退出，其中因股权转让取得的高额溢价亦可通过拆分交易价款等方式实现税筹和节税的目的（具体请参见笔者2017年4月17日于本公众号“西政资本”发布之推文《深圳市城市更新项目实操系列

（七）——交易方案设计及税务筹划》）。如被拆迁方主要以取得回迁物业为目的，则拆迁安置补偿无疑是最好的选择，其次就是合作建房，但鉴于合作建房的税收政策适用需满足相对严格的条件，因此实务中基本都是选择拆迁安置补偿的方式以获得回迁物业。

为便于读者深入了解拆迁补偿的合作模式可以给被拆迁方带来的优势，笔者特从城市更新项目中被拆迁方税费负担的分析入手，帮助读者理清被拆迁方的纳税义务，并从回迁房屋的风险控制角度让读者对更新项目各环节中被拆迁方的权益保障措施有更深入的认识。

一、被拆迁方的纳税分析

（一）增值税

被拆迁方因被拆迁取得的拆迁补偿所得是否需缴纳增值税一事一直存在争议。营改增前，《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》（国税函[2007]969号）答复：“对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费不征收营业税。”《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）答复：“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。”营改增后，仅《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》提到“

一、下列项目免征增值税

（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者”，也即作为土地使用者将土地交还国家，具体表现为将土地使用权证交还国家并注销，从而取得实物补偿的行为免交增值税。

于深圳而言，营改增前，深圳市《城市更新税收政策指引》（深地税办发[2012]37号）“

二、被拆迁居民或单位让渡土地使用权并取得拆迁补偿„„2.被拆迁居民或单位取得拆迁补偿不征营业税。根据《广东省地方税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函〔1999〕295号）及《深圳市地方税务局关于重新发布》（深地税发[2003]938号）文件的规定，被拆迁户取得的补偿收入不征收营业税。”营改增后，深地税办发[2016]11号文取代了上述文件，其中对被拆迁方取得的拆迁安置补偿所得按不征增值税进行处理。

（二）土地增值税

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：“有下列情形之一的，免征土地增值税：

（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；

（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。”《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：“条例第八条

（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。”

（三）印花税

1.拆迁补偿环节的印花税

《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条：“下列凭证为应纳税凭证：

1.购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；

2.产权转移书据；

3.营业帐簿；

被拆迁方需根据项目实际推进及获批情况提出具体要求，如房屋位置确定、房屋交付、房屋验收、产权证书办理时限等，积极促成补充协议签订以维护己方的利益。

三、货币补偿或回迁房屋的税务筹划

被拆迁企业取得回迁房屋后再次转让时，因房产历史成本或登记价过低，将导致再次转让时税费过高的问题。如为资产转让，则增值税、土地增值税、企业所得税、印花税加起来的综合税率将达到50%左右。鉴于增值税与土地增值税很难有税筹空间，根据笔者的经验，被拆迁企业取得补偿房屋后可将股权先转让至原股东在税收优惠地设立的主体，再次转让股权、有限合伙份额或资产时适用优惠地的税收优惠政策；此外，被拆迁企业也可以同一控制下的资产划转或企业分立形式将资产分别剥离至税收优惠地的主体，随后再做转让。当然，如简单处理，被拆迁企业的股东可直接通过转让股权的形式间接转让回迁房屋的产权，并就股权转让所得通过企业所得税的筹划大幅减轻税负，另外被拆迁方获得的货币补偿款亦可参照该税筹方式处理，具体可参见本公众号“西政资本”2017年3月1日推文《西政资本：税筹前沿——2017税筹宝典及节税比例分析》。