《浅谈税务稽查询问技巧》

浅谈税务稽查询问技巧

询问，是税务稽查的重要手段和方法之一。通过询问可以进一步了解案情，掌握线索，收集更充分可靠的证据，为完成税务稽查工作任务打下基础。询问成功与否，与发问用语、发问方式、询问时机的掌握有着必然联系。笔者据据工作经验，认为在询问中，应根据不同情况，采取以下技巧和方法：

一、试探性发问。一般用于初次询问。在被查人处于戒备状态下，不能一开始就问关键重大问题。因为在这种情况下，询问人对询问是否成功没有把握，所以应先进行试探性发问，如：“你叫什么名字。”“年龄。”“家庭住址。”两、三句话是常规性的，具有查明身份的意图，被查人也不会有什么反感，可以起到缓和被查人紧张心理的作用。通过试探性发问，看对方能否交待税收违法与犯罪事实，了解被查人配合税务稽查的态度，同时可以观察了解他的个性、特点、智力水平、道德品质和他采取什么方法对付询问。经过试探性交往，询问人对被查人就有了基本的了解：如态度是坦白还是比较坦白，心理是狡辩抗拒，个性是通情达理粗暴恶劣，为继续发问或下一次询问创造条件。

二、简单发问。如被查人的接受能力有限，则只能用简单扼要、通俗易懂的语言发问、论述。为的是使被查人听明白对话的内涵和外延，以便定向反馈。防止似是而非，生硬

难懂的字眼出现，以免被查人答非所问，或模棱两可，甚至造成误解，增加被查人陈述的心理障碍。根据询问情况和策略需要，采用简单用语。如被查人进入交待税收违法与犯罪行为状态时，立即显现出较大顾虑和狡辩的可能性，则为了明确肯定某种情节、某件证据，可以简单明确的提问，让被查人作出回答。因为此时，被查人税收违法与犯罪事实已基本明朗化，用不着多加修饰的去引导、暗示，只是注意言语不要过于刺激对方，使他感到真诚、正直、可信就够了。这样会更显得询问人是实事求是、严肃认真的态度，以加深被查人对询问人敬畏心理和依赖的心情，积极配合，如实陈述。

三、直接发问。直接发问有启发式、揭发式、质问式、驳斥式四种。启发式是引导、启迪被查人，重在询问言语的真挚、热情、体贴、关心，给被查人一种积极的思想影响，使其萌发良知，承认税收违法与犯罪行为。揭发式是针对被查人狡辩、抵赖的态度，揭露其谎言，抓住要害，一针见血，哪怕一件事，常常也能制被查人于无可辩驳的境地。质问式是当被查人在陈述和辩解中出现矛盾时，运用的询问方法。被查人所说的道理经不起逻辑推理论证或已经不起实践检验时，提出质问，使其不能自圆其说，抓住明显的与事实不符的狡辩，以事实分清是非，使被查人在事实面前、在真理面前无可辩解。驳斥式是被查人说了假话、谎话和毫无事实依据的话以后，询问人用事实直接予以驳斥，揭穿被查人的

伪装和谎言。

四、迂回发问。是相对于直接发问而言。通常用于税收违法与犯罪案情较为复杂，被查人比较狡猾，已经有了应付询问的准备时。在这种情况下，直接发问不会有好的效果，采取迂回的方法，使被查人不知不觉地进入询问正题，可防止被查人在正面回答提问时有狡辩的余地，使他内心形成进退两难，不打自招的局面。

五、委婉发问。在询问中，可根据时间、地点、对象和对案情的掌握程度及策略的需要。在不便、不愿、不宜直说的地方，故意用委婉的话，把本意暗示出来，使其意在言外，让被查人听出弦外之音来。这样就可以避免直接言词的刺激性，以免被查人产生反感。避免所设想的论据不真实、不完整，让被查人摸到虚实。避免因概念、含义、容量有限，使被查人回答受到限制。避免用语上的不文明，使被查人产生误解等。

委婉用语有两种。一种是不说本意，只说与案情有关的事情，达到烘托本意的目的。如为了让偷税分子明白偷税数额巨大，询问人不直接说被查人偷税数额巨大，而从被查人生活的变化、店铺的变化，商品数量的变化并与某件事某个人、某笔生意有关入手展开论述，使被查人知道询问人对被查人情况都很了解，烘托出询问人对被查人偷税情况是了解的，促使其如实陈述偷税事实。另一种方法是用含蓄、闪烁

的话，即使本意模糊起来，又使被查人隐隐约约地得到暗示，放弃侥幸心理防线，如实陈述税收违法与犯罪事实。这种方法一般对从侧面看起来同税收违法与犯罪案件无实质联系的问题发问，使被查人思想麻痹，产生错觉，摸不着询问人意图，同时也可避免直接发问使被查人一下子适应不了，而形成僵局的情况。迂回发问，从与案件无关紧要的问题问起，被查人就不会过于戒备而能随意交谈，往往回答的正是询问人不详知的问题。询问时，被查人可能在狡辩中漏出破绽，询问人如果抓住时机根据漏洞再提出与案件有关的问题，被查人就难以回避。这样就可由浅入深、由少到多、由外围到核心，逐步把被查人税收违法与犯罪问题问清挤净。

六、跳跃式发问。是在询问人已经掌握了一定证据、材料，被查人不仅不如实陈述税收违法与犯罪行为，还早有防备，并对一般询问方法比较了解时采用的方法。这是为了打乱被查人事先准备的防御办法和编好的辩解腹稿的询问方法，适用于案情比较复杂的税收违法与犯罪案件。有些被查人反稽查能力较强，熟知询问方法，这时询问人适当挑出一件或几件事实情节发问，被查人就会措手不及，往往被迫在陈述和辩解中出现矛盾、破绽，而无法自圆其说。有时根据询问进展也可以采取命题发问，使被查人防不胜防。

七、循序渐进发问。是步步为营，逐步揭露被查人税收

违法与犯罪行为的方法。使用这种方法询问，要视税收违法与犯罪案件作案成员多少、时间长短、涉及地域范围、作案次数以及案情复杂程度而定。可以按时间顺序、行为顺序、成员顺序、地域顺序，有计划、有步骤、有目的的进行询问。避免胡子眉毛一把抓，给被查人造成有意无意的东扯西拉，歪曲事实，颠倒是非，以假乱真，混淆黑白的机会和容易遗漏事实情节的机会。这种方法适用于税收违法与犯罪作案时间长、次数多、数额巨大涉及面广的案件。使用这种方法，询问人必须认真阅卷，熟悉了解案件情况，将问题按时间顺序或按不同性质列出详细的询问提纲和计划。

这种外延大于内涵的提问方法，允许被查人思考、回忆并作详细陈述。询问人要认真做好笔录，一次询问不完可以二次、三次询问，只要被查人不拒绝陈述又不有意东扯西拉拖延时间，就尽量让被查人详细讲。然后将被查人陈述与拟定的询问提纲对照，审查看哪些讲了，哪些没讲，有哪些新情况，哪些仍有疑点矛盾。对被查人承认又与询问人掌握情况相符的情况应认定，不要重复。对没有讲的，下次再问。对新情况和疑点、矛盾应采用其他方法核实，核实后根据情况确定询问方法和内容。询问时要有重点，提问要有针对性，不要泛泛地问。为使询问按顺利进行，可就一个时期、一个地方、一种类型、一次或一笔税收违法与犯罪情况逐一发问，

弄清一个再转入下一个，然后综合起来研究认定，去伪存真，决不能让税收违法与犯罪事实漏网。

第二篇：谈税务稽查过程中询问技巧文章标题：谈税务稽查过程中询问技巧

税务工作实践告诉我们。在税务案件的稽查过程中，稽查人员的一句话可以成一案，也可以败一案，甚至可以挖一串、破一片，这足可以说明询问的语言技巧的重要性，而这正是我们稽查人员往往忽视的工作。今天，我结合工作实践，就税务稽查过程中询问的技巧，谈些粗浅的认识。

询问技巧，是指在检查

过程中，检查人员根据事先拟定的询问策略，运用语言学的规则和逻辑学原理，向被查对象口头提出问题了解情况的具体法。发问是询问语言活动的主要表现形式，发问方法的正确选择，对询问活动的顺利推进，完成询问任务、扩大稽查成果都有非常重要的作用。根据工作实践，我归纳以下几种方法供大家选择：

（一）试探发问。是以试探被询问对象想法，摸清其底细为目的的一种发问方法。这种方法主要用于初次询问或发现重大问题再次询问或对询问抵触情绪比较强的对象。试探的内容可以是被询问对象的认识程度、个性特点、心理状态、反稽查伎俩、案件事实，也可以试探一下掌握的某一证据是否属实，某一推测是否正确等。试探发问一般是从问题外围或者是不直接相关的问题问起，也可以适当穿插些个别较为重大的问题，实施“火力侦察”。具体的形式有定向试探、不定向试探、正面试探和侧面试探等。定向试探有特定的目标，提问有明确的针对性，例如：“你有营业执照、税务登记证吗。”，“你和某某单位什么时间有业务往来的。”，不定向试探则没有固定的目标，而是从不同的侧面了解相关情况，例如：“你收到发票这么长时间为什么不付款。”，正面试探是以直接的方式向其提出已经掌握的某一事实、某一推测，以确定其真伪。侧面试探是采用旁敲侧击、引而不发的谋略，试探所需要明确的问题。采用此法，用语要委婉、含蓄、言简而容量大，富有进退空间。稽查实践中，这种方法使用比较普遍，有利于增加线索，扩大效果。

（二）迂回发问。即从外围问题入手，选择隐蔽的询问途径，待时机成熟时，再提出要害问题的一种询问方法。主要适用于：证据较少，且证明力不强；被询问对象态度不好且有退路可辩解；偷税嫌疑数额较大，心理负担较重，正面发问难以奏效等。采用迂回发问，应对有关问题进行周密设计编排，确定恰当的发问次序，先提一些看似简单而与准备围攻问题没有明显关系，其实却有内在联系或因果关系的问题，在不暴露询问意图的情况下，使被询问对象如实供述，当提到实质性问题时，当其明白意图时，为时已晚，不得不回答最后的关键问题。例如，我们在检查实际经营额较大，成本费用较高，而帐面收入较少的纳税人时，就可以采取这种办法。首先带着同情和无目的口吻问其经营的成本和费用情况，让其大倒苦水，说出成本费用的真实情况，然后再问其经营毛利情况，当其觉察我们意图时，在确定其不亏或微利的情况下，我们就可以倒算其经营额了。采用此法，提出前后问题要有严密的逻辑性，提出的外围问题要尽一切可能，把退路堵死；还应注意隐蔽询问意图，提问时，语言要尽可能地平缓，使其放松戒备，减少心理压力，在不知不觉中如实交待问题。

（三）跳跃发问。即跳过被询问对象的思维定式和心理防线，直插其防守薄弱环节的一种发问方法。这种方法适合那些已熟悉和掌握税法及会计知识，已编好了谎言想好了对策的被询问对象。跳跃发问，表面上看起来所提问题零乱无序，实际上是按一定的意图分进合击。把一些关键的问题散布在不同的侧面，从不同的角度提出问题，使其猜不透所提问题与关键问题有什么联系，失去制造假口供和推断稽查人员掌握证据情况的可能性，待回话中的矛盾逐渐暴露时，一举戳穿诺言，再将零碎的真实的情节系统地固定起来，形成完整的询问证据锁链。

（四）含蓄发问。含蓄发问就是用旁敲侧击或一语双关的方式，暗中点出问题的一种含不露点不破的发问技巧。这种发问技巧适用于掌握证据不够确定、充分；需要保护证据来源或试探被询问对象底细等情况。含蓄发问法主要是借助于用语的婉转手法，以减少或避免对其心理的刺激，发生正面冲突。这种发问技巧询问人处境主动，攻守自如，可随时掌握主动权；还可以使其造成判断失误。如果含蓄点出的是事实或情节，属于案件的关键问题，通过察言观色，发现已经击中其要害的，就可进一步加大力度，乘势追击，变被动为主动。

（五）直接发问。即是直接针对被询问对象事实和心理要害，单刀直入正面强攻的一种发问方法。适用于证据确凿而被询问对象不如实承认；提出的问题简单明了是其能够回答；事关案件定性必须要正面回答的；对其已说清的事实又不承认的。采用这一提问方法的前提是必须有确凿有力的证据作为后盾，具体有直问、质问、反问、揭露、批驳等形式。直问、质问是针对预计不会如实如实回答的对象所采用的；反问、揭露、批驳是则适用于确实没有如实回答问题的对象的。采用直接发问法，是把关系案件性质的问题直接提出来，要注意提出的问题必须有确凿、

充分的证据作基础；使用的证据必须有连续追问的准备；询问的提出有有突然性，使其毫无思想准备，又无法回避；询问的态度要坚决，语言要肯定，形成一种泰山压顶的气氛，迫使其防线崩溃，如实回答。

（六）循序发问。就是将问题由表及里、由浅入深、由远而近、环环相扣逐项搞清的一种发问技巧。循序发问法一般用于：证据不够确实、充分或只有间接

证据；稽查意图已经暴露，被询问对象尚未说出事实真相；询问结束，开始重新仔细固定证据时；多项偷税行为共生案件等。采用循环发问时，一般是根据一定顺序排列好问题，按照客观事物之间存在的逻辑关系先易后难，先轻后重，由前而后，按时间或事情发生的经过，逐步推进询问，直至将偷税事实全部搞清。实施循序发问时，应注意问题之间要有严密逻辑联络，发问的次序应遵循一定的联系，切不可任意打乱或超越，以免影响询问的效果。

（七）命题问题。即提出一个方向明确、范围清楚的题目，让犯罪嫌疑人在指定的范围内做详细的供述。命题发问适用于：提出一个新的问题时；刚刚突破的重大问题，需要获得详细供述时；询问一些只掌握线索但底数不清的问题时。这种发问中的命题可以是一个总问题，也可以是某一个具体问题。被询问对象在题目指定的范围内可以自由陈述，因而暗示性较小，一般能获得较为具体、客观的陈词，而且不易暴露稽查底细。命题发问的前提是被询问对象愿意回答问题，而不是问一句答一句或不愿开口讲话的局面。命题的提出，要根据具体情况而定，过于具体或笼统的命题，都将影响被询问对象说清问题。

（八）立体发问。这是为了获取被查对象的详细陈述，把问题按照案件纵向和横向发展排列顺序提出问题的一种发问技巧。一般用于被查对象已经承认了偷税事实，但陈述不彻底的情况，特别是结案时最后询问被查对象，一般都要运用此法。立体发问法，主要是运用事物的普遍联系、互相制约的规律，对每个问题都自始至终地从事到人、从人到事、从前因到后果，按照偷税构成的要件结合具体情节，进行纵横交错的重复询问，原来笔录中的矛盾漏洞能充分地暴露，不尽不实的陈词也能得到补充和修正，从而形成准确、完整的证据锁链。这是每个案子都要运用的讯问技巧。

以上发问技巧的运用，要因人因案情发展而选择使用，有时在一案或一次审讯中，会同时交替使用几种发问技巧。

第三篇：税务稽查查账技巧税务稽查查账技巧

2008-7-288：31黄自安【大中小】

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税务稽查是从税收征收管理检查中分离出的特殊性质的检查活动。2002年10月15日颁布实施的《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》明确规定了税务稽查局是独立的税务行政执法主体，专司对涉嫌偷税、逃避追缴欠税、骗税、抗税的纳税人、扣缴义务人涉税违法活动的查处。实践证明，稽查人员的业务素质及查账技巧是决定稽查成果的重要因素。下面就税务稽查查账技巧进行简要阐述，仅供大家参考。

一、捕捉异常现象，从中发现涉税问题

税务稽查人员在查阅会计资料、账簿时，要特别注意反映在会计资料中的有关数字、时间、地点、往来单位、业务内容或科目对应关系等，查找异常现象，并从中发现涉税线索。

（一）异常数字

现实中，数字本身所代表的涵义只是一个量的概念，只有将其与特定的业务内容相互联系，才能确定是否为异常数字。一般从以下四个方面进行查找：

1.数字的大小。某个数字在特定的经济业务中和特定的时期里，其大小是否正常是可以加以判断的。如某商品单价3000元，对于小型企业，如属“固定资产”账中的记录是正常的，而若是在“低值易耗品”账中的记录便是异常数字，应进一步查实其进项税金是否抵扣，是否应记入“固定资产”而未按规定记入。

2.数字的变化趋势或范围。经济活动的某些量化指标有其特定的变化趋势或范围。某个数字若超出了特定经济活动的变化趋势或范围，则应视为异常数字。如某企业1-11月份各月产品销售收入一直在50万元-55万元之间上下变化，而12月份为105万元，这个105万元数字大大超出了企业月营业收入的正常范围，应进一步核查是否有销售滞后入账或虚转收入问题。

3.数值的正负。会计资料中的数字，表现为正数或负数，都是正常现象。只有当多方面证据表明“利润总额”不应也不会出现负数（亏损）的情况下，若表现为负数（亏损），那么，此处负数（亏损）就应被看作异常数字。如某企业“利润总额”数额为“0”时，而人员、业务等情况未发生变化，特别是企业收入在连续2年中分别为1500万元、2460万元，其“利润总额”数额均显示的数字“0”，就应被看作异常数字，需要进一步查实是否存在隐瞒收入或多报成本费用问题。

4.数字的精确程度。会计资料中数字应根据其反映的具体经济业务内容决定其精确程度。该精确却没有精确到适当的程度，或不该精确而精确到不正常的程度都应当视为数字异常。如某商业企业，每个月的销售收入均是整数值，且较为接近。那么这些数字就属异常数字，应检查是否如实反映销售收入。某企业的销售收入计划的数字若有角有分则是不正常的，而这些数字就是异常数字，因为它精确到了反常的程度。这些数字，在查账时都要引起高度重视。

（二）异常时间

所谓异常时间，就是反映在会计资料中的不正常或不符合实际情况的有关时间。一般从以下两个方面查找：

1.会计资料中反映的经济业务发生或记录的时间是否符合特定的时间。如对于季节性发生的经济业务，其设备的大修理等会计资料上反映的经济业务发生的时间必须符合特定的季节，否则就应该视为异常时间。

2.根据会计资料中反映时间的长短是否超越了一个适当的时间界限。如对企业应付账款超过二年（甚至更长）的记录金额，其时间上已超过正常的时间界限，应视同异常时间进行检查分析，看其是否属截留收入或虚开发票。

（三）异常地点

所谓异常地点，是指反映在会计资料中的不符合正常情况的地点。一般从以下两个方面查找：

1.根据有关距离的远近确定其是否合理。经济活动发生后所涉及到的有关单位或地点，可根据经济业务的具体内容确定其距离的远近。如有些材料采购只能到外埠采购，而有的则不必舍近求远，否则就表现为采购地点上的异常现象，应进一步核查是否有虚开发票行为。

2.根据物资运动流向确定其是否合理。经济业务发生的地点与经济业务的具体内容有着密切的联系。物资运动的合理流向决定了经济活动所涉及的地点具有一定的规律性。如果经济业务所涉及的地点与经济业务内容无关，甚至相互矛盾，即违背了物质运动的合理流向，应将其视为异常地点，应进一步核查是否有虚开发票行为。

（四）异常往来单位

所谓异常往来单位，是指在经济活动中不应发生或一般不发生而实际却发生了业务往来的两个或两个以上的单位。一般从以下两个方面进行查找：

1.根据往来单位的各自业务范围。每一个经营实体，其正常生产或经营范围都是相对稳定的，如果会计资料中反映的经济活动超出了单位正常业务范围和对方单位的正常业务范围，则可将其视为异常往来单位，应进一步检查是否有虚开发票行为。

2.根据经济业务发生后是否构成复杂的多角关系。一般情况下，有些经济业务只涉及两个单位，如购销业务涉及到购货单位与销货单位，即付款单位和收款单位；有些经济业务只涉及本单位，或者说只涉及本单位的有关部门或人员，而不涉及其他单位。在查账过程中，若发现应只涉及两个单位或只涉及本单位的经济业务发生后，记账中却涉及到多个单位，应将其视为异常往来单位。如在购销业务中，销货单位若不是收款单位，购货单位若不是付款单位，即构成复杂的购销业务的往来单位。应进一步检查该项经济业务的背后有无不正当的交易或是否存在虚开发票行为。

（五）异常业务内容或科目对应关系

所谓异常业务内容或科目对应关系，是指记录或反映在特定账户中的不正常的经济业务或某项经济业务发生后所涉及的科目（账户）形成不正常的对应关系。如记录或反映在“管理费用”账户中的广告费支出业务、罚款支出业务、分配福利部门人员的工资、奖金费用业务等；反映在“营业外收入”账户中产品或商品销售业务，接受捐赠收入业务等；反映在“其他应付款”账户中的有关营业外收入业务等。由此，使上述账户与其对应账户形成了不正常的对应关系，要进一步检查是否涉及税收问题。一般从以下三个方面进行查找：

1.检查记账凭证，根据所列的会计科目及所反映的具体经济业务内容，对照会计制度，分析其是否构成异常科目对应关系。如某工业企业对本企业行政管理部门耗用的自产产品业务，编制如下记账凭证：借记“管理费用”科目，贷记“产成品”科目。此处的两账户便构成了异常对应关系。因为耗用自产的产品，属于销售业务，应按所耗用产品的销售价格记入“产品销售收入”科目，即：借记“管理费用”科目，贷记“产品销售收入”科目。同时，按耗用产品的生产成本价格结转销售成本，即：借记“产品销售成本”科目，贷记“产成品”科目。被查单位的错误账务处理少列了此项销售收入，进而偷逃了有关税款及其他款项。

2.检查应收应付款的明细账户，将发生时间较长，金额较大的经济业务的会计凭证调出，根据具体的经济业务内容分析其是否构成异常的科目对应关系。如在检查某商业企业“应收账款”明细账户时，发现12月末在某不经常发生往来业务的客户账上借记了300万元，调出会计凭证，了解到会计分录是借记“应收账款”科目，贷记“商品销售收入”科目，而记账凭证却未附有任何原始凭证。据此，可以认为被查单位此项账务是虚增商品销售收入的舞弊行为，此处的“应收账款”与“商品销售收入”两科目便构成了异常的对应关系。

3.检查能够反映经济业务来龙去脉的账簿记录，根据所反映的具体经济业务分析其是否存在异常的科目对应关系。采用日记总账核算形式下的总账记录以及设有“对方科目”栏次的账簿记录能够反映出经济业务发生后所运用的会计科目。根据账户摘要所说明的经济业务内容，分析所运用的会计科目是否构成异常的科目对应关系。如审阅日记总账时发现一笔与某企业以物易物业务的账务处理是，借记“低值易耗品”科目，贷记“产成品”科目。可以断定，此处两科目构成了异常对应关系。因为以其产成品换回对方的某种物品作低值易耗品，既应看作购进业务，又应看作销售业务，最根本的是应通过“产品销售收入”与“产品销售成本”账户进行核算，未作如此处理，便少列了此项销售收入，进而偷逃了有关税款及其他款项的缴纳或分配。

二、捕捉账外信息，从中发现涉税问题

大部分涉税违法行为，在会计资料中，只能间接地反映出来，具有很大的隐密性。因此，只有跳出会计资料，从账外发现线索捕捉信息，才能及时准确地发现涉税违法行为。利用账外信息捕捉涉税线索没有固定的方式方法。稽查人员应随时随地搜集信息，分析各方面有关情况，以判断是否构成涉税违法问题。一般从以下三个方面捕捉：

1.根据座谈、参观过程中，发现的异常现象和调查了解到的被查单位有关线索。如为了“上市”或“开拓市场”大量需要灰色支出等，就可作为追查是否截留收入或变向增加成本的线索。

2.根据调查、了解查找被查单位内部控制制度的薄弱环节，如报表反映亏损严重，而职工反映福利待遇比较高，以此可判断并查找该单位是否有截留收入和设小钱柜问题。

3.根据无意观察到的有关异常现象或表现，进行联系和联想，捕捉有关涉税违法问题。如稽查人员在工作之余无意观察了解到被查的工业企业设有销售自产产品门市部，联想在查账过程中未发现账务中设有销售自产产品门市部，同时在查账过程中也未见其有销售自产产品销售业务的账务处理。以此为线索，查明被查单位以行政部门耗用自产产成品形式，将部分产成品移到本企业门市部，截留收入用于其他灰色支出。

第四篇：房地产企业税务稽查技巧房地产企业税务稽查技巧：检查的方法

一、检查项目有关情况

对房地产企业开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。

二、检查财务会计资料

对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。

三、实地检查与询问调查相结合

在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。

四、营业成本的检查

房地产企业的成本结转方法为：

可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积

销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本

检查时应注意以下几个问题：

1.审查成本计算是否正确

审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。

成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费）

预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。

审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。

在检查中要注意，房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。

有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本，造成提前结转成本，少纳税款。

重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本，有无早转，多转成本现象。

2.配套设施成本结转是否正确

通过现场检查看有无可有偿转让的配套设施（如商店、银行、邮电所），这些配套设施如何结转成本，有无直接列入开发成本现象。一般存在问题为不单独按项目核算，直接将开发成本列入房屋开发成本；或单独核算成本，但不对土地费用或基础设施费进行分摊。

3.注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本是否正确

检查时应注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本有无减去已提折旧或已摊消费用，造成多转成本现象。

4.检查有无白条入账现象

白条支付材料款，工程款，土地款，甚至以白条的形式虚增以上款项，加大工程成本，是房地产业普遍存在的问题，检查时可以与合同协议进行比对，检查构成房地产成本的的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。

五、财务费用的检查

房地产业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应划分成本对象完工前发生借款费用计入开发成本。完工后计入财务费用，直接在税前扣除，而开发公司财务处理多为直接进入本科目，当期摊销，减少应纳税所得额。

向非金融机构的借款利息往往以高于银行同期贷款利率支付，并记入有关科目，造成多记成本。

六、管理费用的检查

1.人工费用的检查

3.节省的材料、下脚料等按合同归开发单位所有的，于实际取得时按市场价确认。

六、营业税的纳税义务发生时间

纳税人应纳营业税纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据当天；采取预收款的为收到预收款的当天。