《土地一级招商方案》

土地一级招商方案

土地一级招商合作方案

作者：马学成

一、概述

（一）土地一级招商合作开发的概念

土地合作开发，山西万国汽车文化主题公园按照法律规定，在取得国有土地使用权的基础上，进行土地改造、基础设施建设、房屋建设及租赁。双方订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润，共担风险。”

（二）合作开发的特点

1、合作开发的主体是两个或两个以上的开发者。

2、合作开发的形式是开发者之间共同出资、共同经营、共担风险、共享利益。

3、合作开发目的是通过合作的方式达到完成房屋建设的效果。

（三）土地合作开发的方法

根据公司的情况，建议可以考虑以下的四种方式。

一、规范联建运作

双方可以约定。a企业出地、b企业出资金，双方合作开发。

这是通常比较普遍的联建合作模式。该方案需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。另外b企业投入资金参与开发并享有最终一定成果。同时，a、b双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到b的名下也可以不变更。

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项目开发完成后，a企业按照所获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。b企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。

该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以a企业为开发主体转变为以a、b双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以b企业为主，项目涉及的税金也以b企业为主体计算缴纳。避免了以a企业名义开发带来的一系列问题。

二、直接转让土地使用权

假如在该项目开发过程中，a企业不需要自用开发产品，哪么除联建方式外，a企业可以考虑直接转让土地使用权给b开发企业，完全以b企业的名义立项开发销售，项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税以b企业为主体计算缴纳。整个开发过程能够名正言顺。

这种方式下a企业转让土地使用权应当缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。b企业应当缴纳承受土地使用权契税。

三、以土地使用权投资

a企业以土地使用权作为对b企业的投资，项目开发以b企业名义立项。项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税仍然以b企业为主体计算缴纳。

对于a企业的影响如下：

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1、营业税。《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》规定“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”a企业以土地使用权作为对b房地产企业的投资，不用缴纳营业税。

2、土地增值税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第一条规定“对于投资、联营的，投资、联营的一方以土地作价入股进行投资或作为联营条件，将转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将再转让的，应征收土地增值税。”

所以，a企业以土地使用权作为对b企业的投资，应当计算缴纳土地增值税。

3、印花税。a企业以土地使用权作为对b企业的投资，应当按照“产权转移书据”计算缴纳印花税。

4、企业所得税：《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》明确：

资产收购，是指一家企业（以下称为受让企业）购买另一家企业（以下称为转让企业）实质经营性资产的交易。受让企业支付对价的形式包括股权支付、非股权支付或两者的组合。资产收购重组交易，相关交易应按以下规定处理：

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以免征本环节的企业所得税和契税。整体产权方式下的吸收合并与土地使用权投资方式比较，进一步免征了本环节的土地增值税、契税，获得了整体税收利益最大化，但是没有保留a企业的主体存续资格。

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