《论城市房屋拆迁制度的问题及完善》

论城市房屋拆迁制度的问题及完善

论我国城市房屋征收拆迁法律制度的问题及完善

内容摘要。随着城市市政建设和旧城区改造步伐的加快，我国城市房屋拆迁的矛盾日益突出，成为最易引发社会问题的一个领域。2011年是城市房屋拆迁立法的重要一年，《城市房屋拆迁条例》退出历史舞台，《国有土地上房屋征收与补偿条例》取而代之。相较于旧条例，新条例有一定的进步但也存在执行上的一些问题。完善我国城市房屋拆迁的思路任重道远。

关键词：城市房屋拆迁《国有土地上房屋征收与补偿条例》弊端完善一、城市房屋拆迁制度概述

（一）城市房屋拆迁制度的概念及法律依据

１城市房屋拆迁制度的概念

城市房屋拆迁制度是指因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要，经政府有关主管部门批准，由建设单位或个人，对现有建设用地上的房屋及其附属物进行拆除，对房屋的所有人和承租人进行安置、补偿等一系列活动的总称。且城市房屋拆迁的应当是国有土地上的房屋。2法律依据

2011年1月12日《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条规定：

为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。

我国《宪法》修正案第13条第3款也明确规定。“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的财产实行征收或者征用并给予补偿”。

2007年出台的《物权法》第42条规定。“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产应当依法给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。”除以上法律法规之外，《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律法规对城市房屋拆迁都有相应的规定，在此就不一一赘述。

二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的变动及其评价

（一）强化被征收人权益的保护

在新条例中，强化了对被征收人权益的保护。如不得以暴力胁迫手段实施搬迁；对被征收房屋所有权人给予公平补偿；实施房屋征收应当先补偿、后搬迁；补偿方式多样，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房等。这体现了对被征收人的尊重。在新条例中感受到此次立法改革更多的从民众出发，以切实保障公平公正，维护公民利益为出发点，体现出的是法律严肃面孔下更多的人情关怀，坚持程序合法性与正当性审查标准，在严格审查标准的同时给予法官必要的裁量权，坚决防止滥用强制手段和形式合法、实质不合法现象的发生。

（二）直面拆迁矛盾，解决现实难题

1、明确房屋征收与补偿主体。新条例第四条规定。“县级以上地方人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作；禁止建设单位参与搬迁活动。”这就是说，实施公益性征收、补偿的主体只有一个，那就是政府。明确政府是征收补偿的主体，是对现行操作的彻底颠覆。而过去，开发商为拆迁主体，其为了追求利润，往往尽可能压缩拆迁补偿标准，并且把拆迁的补偿损失转嫁到房价里，由此导致拆迁矛盾愈演愈烈，不断升级。

2、明确对被征收人的补偿范围及补偿标准。“我国房屋拆迁所引发的矛盾，集中体现在补偿是否公平合理、是否让拆迁和被拆迁双方都感到满意这个问题上。”[4]新条例中，明确规定了对被征收人的补偿范围包括：“被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”该条款切实从被征收人的合法权益出发，使征收补偿能够足额落实。同时十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定；房地产价格评估机构由被征收人协商选定。”之前，绝大多数情况下，对房屋价值的评估皆由政府指定的评估机构进行的，有的甚至是由开发商直接指定的评估机构评定。由于被征收人缺乏选择权，造成了被征收人对评估机构的不信任。但新条例的规定，极大地维护了被征收人的合法权益，促进了房屋评估的公平公正，且从实质上遏制了错估、漏估、少估等不公平现象，使评估更具科学性和公正性。

3、明确废除行政强制拆迁，确立裁执分离的执行方式。新条例中规定：“被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”这使得强制执行权从行政转移到司法中。中国政法大学法学院院长薛刚凌认为：“条例实施后，行政机关只能到法院申请强制执行，制度设计者希望通过司法程序的设置来保障群众合法权益，把风险降到最低。”[6]

三、目前我国城市房屋征收实施过程中存在的问题

（一）对公共利益的界定模糊

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定：“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

2、增加社会公众的问责方式。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十四条“被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”的规定可知，被征收人主要通过行政复议和行政诉讼的方式进行问责，因此增加社会公众的问责方式十分必要。

结语：公平公正的房屋拆迁对于城市化进程以及社会的安定和谐至关重要。因此，《国有土地上房屋征收与补偿条例》的出台意义极大，其对中国式拆迁具有重要指导意义和作用。新条例的颁布，为房屋征收补偿过程中的公平正义提供了坚实的后盾。但新条例的实施，还有待于政府克服土地财政的诱惑，尊重司法的独立性，并始终保持对法律的敬畏，使制度真正惠及人民群众。总的说来，行政拆迁的目的是为了更好的对城市进行规划建设，只要我们有更成熟更完备更具体的法律法规对拆迁行为进行规范和控制，对被拆迁人的合法权益进行合法合理的补偿与救济，那么在法律这把巨大的保护伞下，拆迁都不会再让人们觉得可怕。参考文献：

[1]申玉兰张杰英.一部规范公权保障私权的重要法规——《国有土地上房屋征收与补偿条例》的亮点[j].领导之友，2011（3）：14－15[2]郑旖心.还城市拆迁一片净土：《由城市房屋拆迁管理条例》引发的一点思考[j].经营管理者，2010（21）：279[3]钟振，解读《国有土地上房屋征收与补偿条例》[j].2011（４）：24[4]李娜.《浅析我国城市房屋拆迁补偿机制》[j].法制与社会，2011（6）：170－171[5]郑旖心.还城市拆迁一片净土：《由城市房屋拆迁管理条例》引发的一点思考[j].经营管理者》，2010（21）：279[6]钟振.解读《国有土地上房屋征收与补偿条例》[j].当代广西，2011（４）：24[7]王才亮.两度征求民意的拆迁立法[j].法律与生活，2011（１）：17[8]张力伟.关于城市房屋征收补偿中公共利益的思考[j].企业导报，2011（５）：27[9]王才亮.房屋拆迁纠纷焦点释疑[m].法律出版社，2004：239[10]刘宏宇.公共利益的法学解读［j］.社会科学家，2010（12）：43-46