《土地收购财务风险控制研究》

土地收购财务风险控制研究

摘要。于地方财政而言，土地出让是其重要财力来源，而资金问题在土地收储的过程中容易出现各类风险，不管是宏观经济政策，还是利率的变动都给土地收储活动带来不确定性因素，对区域经济有着重要影响。实行企业化的会计核算模式、制定合理的土地储备计划、完善土地储备监管体系、促进融资方式创新多元化，不断优化资本结构等都能有效降低土地储备中的财务风险。

关键词：土地收购;土地储备;财务风险控制

一、引言

十多年来我国土地收储工作的开展给地方财政引入大量财富，不过在经营土地的同时也伴随着一定的财务风险，因此必须引起重视。本人从事土地收储工作多年，发现了某些土地收储工作中存在的问题，探讨了土地收储活动中存在的自有风险问题，并根据这些问题提出出了相应的建议。

二、土地储备资金来源的现状

1.部门规章对土地储备资金来源的限制。2007年国土资源部、财政部联合印发了《土地储备资金财务管理暂行办法》，对土地储备资金来源作出规定：第一，土地储备机构的相关费用由土地出让收入来安排，包括拆迁补偿、征地、土地开发等费用；第二，土地储备资金由财政部门从国有土地收益基金中安排；第三，土地储备机构按国家相关规定举借银行贷款和其他金融机构贷款；第四，用于土地的其他资金必须经由财政部门批准；第五，上述资金产生的利息收入。下面主要对前三项内容进行分析：从第一点来源来讲，土地出让收入中安排拆迁补偿、征地、土地开发等费用，必须是在土地收储工作已完成、前期费用已发生、土地已出让、款项已收回等的前提下才能进行。而前期财政部门返还的垫支费用并非实际意义上的资金来源，假如土地并没出让或者出让了但没收到出让款，此类来源就不存在。所以，返还的垫支费用不该计作资金来源的范畴。从第二点来源来讲，土地储备资金由财政部门从国有土地收益基金中安排，这可作为一个来源，但从实施的具体情况来看，安排比例在5%左右，远远小于土地收储所需的资金量，不能满足实际需要。从三点来源来讲，土地收储资源仅余下银行贷款和其他金融机构贷款。据有关资料表明，截止2003年底，浙江省土地收购储备资金112亿元，其中就银行贷款就占总量的89%，达到100亿元；青岛市财政在土地储备中心成立开始，注入周转资金2000万人民币，到2004年贷款总额是24.5亿元；北京市土地整理储备中心成立之初注入资金1亿元，到2006年4月筹措资金达到110.96亿元；长春市土地收储中心前期投入1000万元，到2009年10月贷款金额达到197亿元。目前我国土地收储机构有2000多家，如按照1000家中每家向银行贷款10个亿，那么贷款总金额就能达到1000亿元，当然，实际上远不止这个数。据相关报道，2009年北京一个土地收储机构贷款计划就已高达到1000亿元。但从我国整体土地收储资金来源来讲，渠道过于单一，缺乏自由资金，资金结构失衡情况比较严重，而且财务费用高，土地收储成本不断增加。尽管2008年下半年央行已连续下调利率，但土地收储贷款利息仍然很高。

2.土地运营周期与银行贷款期限不适应。中国人民银行于2003年发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，该通知严格要求对土地储备贷款发放进行控制，其贷款额度不能超出收购土地评估价值的70%，最长贷款期限不能超过2年。先不论是否土地收储能与房地产开发混为一谈，单以土地收购储备特点而言，它是一个周期性长且资金密集的运作过程。国家规定土地需净地出让，就表明了不单需进行土地收储，还需进行土地整理。收储是一项比较漫长的过程，需对每家每户做摸底调查，洽谈补偿费用，所花时间较长。此外，土地收储之后并非立即就可出让，特别是政策性收储土地，如棚户区改造、企业改制等出让难度相对较大。以长春市为例，2002年长春市收储了一家改制企业用地，因各种原因于2009年才真正完成出让。据我国各地土地储备融资实际情形来将，其贷款主要源于商业银行和政策性银行，而银行将房地产贷款与土地收储贷款混合在一起，在这种负面“搭便车”的影响中，银行会对土地收储贷款做严格控制。2009年到2016年上半年，尽管我国经济受政策影响使得商业银行的放贷力度增加，银行热衷于土地收储机构，增加了放贷量，活跃了各地土地收储活动，但贷款期限2年的规定没变，这让土地收储机构只能采取借新还旧的措施来保证运行。

3.宏观政策对土地经营的不利影响。国家经济政策会直接影响土地收储，若国家调整宏观经济政策，比如上调利率，央行将货币投放量减少，市场整体购买力下降等情况，都会减少土地出让，从而造成信用风险的增加。2007年央行连续加息6次，虽然加息利于巩固宏观调控现有成果有利，但却将土地收储成本增加了，特别是给库存土地带来的影响最大。2008年金融危机来临之际，在较长的一段时期内我国土地出让几乎达到了停滞阶段，还贷特别困难，经济波动加大了土地市场的波动。而土地经营决策部门经常会利用低利率周期，不顾及土地收储的实际情况来加大贷款的数量，加快土地出让、收储的速度，而此种土地收储行为给经济平稳发展带来不利影响。

三、土地收购和储备中的财务风险控制策略

[4]国土资源部、财政部、中国人民银行：《土地储备管理办法》，2007年.

[5]财政部：《土地储备资金财务管理暂行办法》，2006年.

[6]卢新海：《城市土地管理与经营》，科学出版社2006年版.