《关于土地节约集约利用的思考讲解[最终版]》

关于土地节约集约利用的思考讲解[最终版]

由项目重组引发的思考

经过8年的开发建设，小蓝经济开发区已从最初的一片滩涂围垦地发展成为一座初具规模的现代化新城。随着工业化和城市化的推进，发展空间不足，土地供需矛盾日益突出，如何推进土地节约集约利用，为开发区社会经济发展服务，需要我们及时加以研究和思考。为了破解难题，促进小蓝经济开发区又好又快发展，在深入调研的基础上，就如何推进节约集约用地谈一些想法。

一、小蓝经济开发区节约集约用地状况

小蓝经济开发区行政管辖面积75平方公里，辖邓埠、雄溪、玉沙等9个村，国务院批准开发面积为18平方公里。截止2009年底，未达到供地条件的土地仅为公顷，土地开发率已达。近年来，开发区严格土地资源管理，探索建立了土地节约集约利用评价考核体系，制定了高于全省标准控制指标，严把项目准入关，提高了容积率和建筑高度，严格控制绿化率，不断提高土地开发强度;同时积极推进工业用地“腾笼换鸟”，着力挖掘存量土地的利用潜力，土地节约集约利用程度不断提高。

1、土地节约集约利用程度总体不容乐观。截止2009年底，小蓝经济开发区土地开发率、供应率、建成率分别达到%、%、%，土地开发程度偏低;工业用地率、高新技术产业用地率分别达到%、%，用地结构不优;综合容积率、建筑密度、工业综合容积率、工业用地建筑密度分别达到0.7

7、25.7%、1.0

4、35.3%，土地利用强度较差。

2、土地节约集约利用仍存在“短板”。从实际情况来看，小蓝经济开发区虽然目前土地开发程度不高，工业用地的容积率有待进一步提高，生产型服务业比例仍然偏低，这些方面有待进一步挖掘企业投资潜力，提高土地利用效率。

3、存量土地需要进一步优用快用。根据测算，小蓝经济开发区内还有未建成土地公顷，占总面积的%。其中，已经供应尚未建成土地公顷，已达到供应条件未供应土地公顷，未达到供地条件的土地公顷，总要分布在银湖片区和汽车城区。近年来，

开发区土地资源不足的矛盾日益突出，但这些土地一直未开发，影响了经济社会的发展，开发区正着力推进项目重组“腾笼换鸟”工程。

二、面临的形势及经验启示

从宏观和自身情况来看，随着经济社会的发展，小蓝经济开发区土地要素制约矛盾日益突出，国土资源管理工作面临的形势也越来越严峻、任务越来越重，主要表现在：一是严格的土地管理措施使用地环境更加严竣。近年来，针对突出的用地供需矛盾，国务院、国土资源部及有关部委相继出台了一系列严格土地管理的政策措施，这些非同寻常的措施显示，国家已经把土地作为宏观调控的重要手段之一，土地市场治理整顿将继续保持高压态势，土地供应的闸门会把得更紧，各项管理措施会更加严格、更加规范。即使在当前扩内需、保增长的形势下，保障用地的同时，继续坚持强化监管，落实两个最严格的土地管理制度，坚守18亿亩耕地红线。严格防止各类违法用地的产生已成为国土部门重中之重的任务。

二是有限的可用土地难以满足建设用地需求。经过前几年的开发建设，小蓝经济开发区可开发土地数量极其有限，汽车城南拓虽已进入推进阶段，但大部分已被农居、社区10%留用地等公共、社会事业项目布置，留有用地已经不多，供需矛盾依然突出。

三是规范的征地程序一定程度上增加征地难度。国家出台的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》，对征地工作程序提出了更高的要求，这无疑会进一步加大征地难度、延长征地时间。而且，当前被征地农民对补偿的要求越来越高，如果处理不好，可能会引发征地矛盾，带来不稳定因素。

应该具有更强的流动性。对一些长期闲置、濒临倒闭、产业转移等企业和用地，通过无偿收回、限期开发、异地置换、协议收购等一系列措施，积极盘活低效利用土地，引进新的项目或调整土地用途，实现产业转型升级。下一步，应借鉴昆山、上海、广东的做法，建立健全“腾笼换鸟”工作机制，制定完善相关管理办法，进一步发挥资产经营公司、土地整理中心等主体作用，继续推进“腾笼换鸟”，努力挖掘内涵式土地开发潜力，始终保持开发区集聚辐射功能的生机和活力。

4、正确对待扩展能力，对于已达到供地条件而未供应土地和未达到供地条件的土地做适当保留。在开发区基本建成的情况下，土地供需矛盾日益突出，保留部分尚未开发的土地有利于开发区的可持续发展。应适当预留一定的发展用地，借鉴其他城市的做法，建设一批标准厂房，引导中小项目向标准厂房集中，提高土地的集约利用水平。

5、在总结历史土地利用和管理经验基础上，大力推进南拓土地节约集约利用工作。汽车城南拓7平方公里是小蓝经济开发区的空间拓展区域，目前正处于启动开发阶段，具有较好的土地节约集约利用基础和条件。总结历史经验并借鉴其他城市做法，园区节约集约用地工作应着重把握好以下几点：一要把好规划关。根据区块定位，科学合理布局产业、公建配套等各类用地。把好准入关，建立健全招商项目联审制度，严格项目选址、环境影响评价、项目建设容积率、投入及产出等准入评审，严把项目质量关，避免走占地大、消耗高、污染重、效益低的粗放式发展路子。规划建设一批标准厂房或孵化器，积极引导中小项目租用工业厂房或进入孵化器发展。三要把好监管关。会同规划等部门，严格把好供地前的预审关、分批次供地环节关、批后监管关，切实提高土地利用综合效益。同时完善基础设施配套环境，提升土地开发价值，要有效执行土地招拍挂制度，合理控制出让土地面积，提高土地利用率。