《对土地例行督察的几点思考》

对土地例行督察的几点思考

建设用地供应—检查流程

一、供地，土地来源。

是否存在违法批地情况：

1.无权批地。无权批准征收、使用土地的单位或者个人违法批准占用土地（如，乡镇政府、开发区管委会擅自与村组签订征地协议，擅自与使用者签订用地协议或出让合同）。

2.越权批地。超越批准权限违法批准占用土地（如，市、县政府将农用地、未利用地未经转征收审批直接按建设用地供地、直接颁发建设用地使用权证；超出农用地转用和土地征收范围供应土地；将处罚后的违法用地未经转征收审批直接登记发证；擅自批准已批未供土地置换；擅自批准矿业废弃地整治复垦地块置换新增建设用地；规避法定审批权限将单个建设项目用地拆分审批）。

3.无计划批地。没有农用地转用计划指标或者超过农用地转用计划指标，擅自批准农用地转用。

4.违反规划批地。不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地；擅自调整土地利用总体规划，批准占用基本农田。

5.违法批临时用地。违法批准不符合条件的临时用地（如，建有工业厂房等永久性建筑的工业项目用地，按临时用地批准其用地）。

6.违法供地。应当以出让等有偿方式供地，而采用划拨方式供地；应当以招标、拍卖、挂牌方式出让国有土地使用权，而采用协议方式出让。

7.擅自改变土地用途。单独选址项目用地，擅自改变批准的土地用途供地（如，按单独选址批准的污水处理厂项目，地方政府擅自改变用途将土地供给了房地产等经营性项目）。

二、供地用地项目

是否违反供地政策：

1.向限制用地项目或禁止用地项目供地。

2.向“两高一资”、产能过剩和重复建设项目供地。

3.擅自改变保障性住房用地性质。

4.未完成年度保障性住房建设用地供应任务；廉租房、经济适用住房和中低价位中小套型普通商品住房“三类住房”供应总量未达到住房用地供应总量70%。

三、供地方式

1.出让：

编制出让方案（土地部门为主，会同建设、规划、房产部门）–出让方案批准（有批准权的人民政府：县、市人民政府；注：区政府不能批）–地价评估，确定出让底价（报告有效期不能超过1年）–编制出让文件–发布出让公告（需在中国市场网上发布）–申请和资格审查–招、拍、挂活动实施—签出让合同，公布出让结果–核发建设用地批准书（政府核发）交地—办理土地登记（交清出让金）

注意：

⑴：出让方案中土地用途、容积率；与出让合同中的约定是否一致；土地用途改变，需经规划部门，政府部门同意。⑵：禁止捆绑出让土地，“毛地”出让。

⑶。估价报告有效时间是1年，从基准日到签成交确认书的时间，10日后，应签合同。

⑷。土地前期拆迁，必须由城投公司，房开商不能代理—违反收支两条线，存在定向挂牌。

⑸：建设用地批准书时间，与签合同时间比较，是否定向挂牌

⑹：审查卷宗时，注意看其勘界图，是否是农转用，勘界图已提前建好厂房设施，应注意此地块是否未供即用。⑺：土地出让底价需集体决策。

招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权范围：

工业用地（包括仓储用地，但不包括采矿用地）、商业、旅娱游、乐、商品住宅等经营性用地（包括配套的办公、科研、培训等用地），以及同一宗土地有两个以上意向用地者招标。注意：

拍卖—人数不得少于3人；挂牌—可1人

国办发【2006】

37号文件–“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积第70%以上”。

国土资发【2010】

151号文件规定–“严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1”商品住宅单宗供地规模：7公顷（小市县）；14公顷；20公顷（大型城市）

城市广场供地规模：1公顷（小城市）；2公顷（中等城市）；3公顷（大城市）；5公顷（特大城市）协议出让国有土地使用权范围：

1.供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的。

2.原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》等明确应当收回土地使用权的除外。

3.划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》等明确应当收回土地使用权的除外。

转让房改房、经济适用房，应补缴的土地价款。

改变国土土地使用权的土地用途、容积率等，应补缴的土地价款。

国有土地使用出让或者变更，应补缴的土地价款。