《城镇周边区域土地流转的调查与分析》

城镇周边区域土地流转的调查与分析

关于城乡结合部土地使用权变更的调查研究

——松北新城建设用地房屋征收的调查及建议

工业化、城市化是现代化的必经之路，这已被世界上先后实现现代化的国家的历史反复证明；同时也被大多数尚未实现现代化的国家所反证；也被我国正在进行时的现代化建设的实践深刻的证明。这一路径的普遍性、客观性毋庸置疑，这也不是我们本次调研的对象，我们关注的是这一客观过程所引发的一系列的必然结果。在市场经济条件下，我国工业化、城市化的加速发展，必然会导致土地资源需求大幅上升；再加上土地资源具有不可再生，稀缺性和不可移动性的特点，又必然会导致土地资源价格的快速上涨。特别是城镇周边土地资源价格的暴涨，已经使其迅速膨胀成为一块硕大、诱人的蛋糕。以至于不同利益群体已经或正在“抢食”这块蛋糕，这又必然会引发多种社会矛盾，有的矛盾甚至很尖锐，而且不断伤害着各方“抢食”者。媒体上经常会有这样的报料：××被拆迁人为维护自己利益采取极端措施；××拆迁主体暴力拆迁造成刑事案件；××领导因拆迁不当受到相应处分等等。

回眸历史，发生在十五世纪末期英国的“羊吃人”的圈地运动，是当时资产阶级和新贵族取得土地的方法，它虽然对英国近代工业革命和城市化发展的贡献无可否认，但是，它的暴力和血

第1页共8页腥不符合我国基本经济政治制度的要求。怎么办。历史经验和现实的教训告诉我们，从我国实际出发，调动各方面智慧和力量，找到符合我国实际破解上述矛盾的系统方法，除此别无选择。为此，我们关注松北新城建设，关注松北新城建设过程中的土地使用和原住民房屋拆迁，也想为松北新城宏伟蓝图和谐落成贡献我们的微薄之力，不一定能达到预期目的，但是我们努力了。

农工松山支部承接了调研课题后，立即向农工赤峰市委汇报，得到农工市委高度重视，并牵头组成调研小组，制定了详细调研方案。调研小组从2012年7月16日开始工作，在中共松山区委统战部的大力协助下，走访了穆家营镇党委、政府；松北新城建设办公室；松山区土地局；衣家营子村委会；鸭子河村委会；原住民家庭50户；随机走访原住民200多人；针对不同问题发放问卷200多份。也因此获得了大量详实可靠的第一手材料，并发现了许多必须要解决好的问题。

松北新城位于赤峰市中心城区松山组团，地理位置得天独厚。东起阴河，西至京通铁路，南至松山大街，北至松一街。东、南与红山区桥北和老城区隔河相望，西与新城区紧密相连。规划居住人口约11万多人，总用地面积16.55平方公里。涉及14个行政村，其中10个行政村已于1999年进入城市规划区。经问卷和随机调查，60%的原住民都愿意拆迁，改善居住环境，因此他们积极

第2页共8页响应党委、政府的号召。30%的原住民对拆迁有抵触情绪，经过耐心细致的工作可以变为积极；只有10%的原住民有对立情绪，主要原因是认为征收价格太低。因此，在房屋拆迁征收过程中，价格分歧就成为“一号问题”。因为历史的原因，有些行政村的原住民已有十几年不能批得宅基地了，这就造成了50%多的原住民家庭一宅多户现象，因此私搭乱建有其必然性。拆迁时无证房屋补偿费太低，不能够购买到分户所需足够楼房。90%的原住民只知道争取现金补偿，不知道甚至不相信其它补偿方法；只知道自己对财富的欲望，不知道任何欲望都要受法律、政策和道德的约束等等。针对这些事实和问题，我们认为应采取以下措施。

（1）政府应大力推进资源价格改革

当前我国与国民经济和社会发展密切相关的能源、矿产、水和土地等资源的定价模式，基本上是政府定价或政府指导价。例如《松北新城棚户区改造房屋征收与补偿方案》就是依据国务院《国有土地上房屋征收补偿条例》和《赤峰市房屋征收与补偿暂行规定》制定的。由于它更多的是反映资源开发成本，没有反映资源消耗的机会成本，环境污染破坏和安全投入等外部成本，没有反映市场供求关系和资源稀缺程度，致使我国资源价格水平总体偏低。透支明天的资源发展今天的经济，这是不可持续的，是不科学的发展，特别是土地资源，特别是城镇周边区域的土地资

第3页共8页源，因为它不可再生、稀缺、不能移动，加之城市化加速发展，供不应求、机会成本和外部成本都在不断推高土地价格。有人戏称：现今是一个土地价格变化频率快于土豆的时代。因此，价格问题成为松北新城土地、房屋征收过程中第一号问题也就不难理解了。针对这个问题我们向原住民发放问卷100份，其中65%的人认为征收价格偏低，25%的人认为征收价格比较低，10%的人认为征收价格太低。难怪征收方理直气壮：“依法合规、公开、公平、公正”；被征收方横眉立目：“太便宜了，拼老命也要保住我的财产”；一方认为：“另一方欲望过高，应理性回归”，另一方则认为：“这是把百姓的利益输送给开发商或其他”。因此，建设征收主体应在对被征收方做耐心细致工作的同时，也应重新审视土地资源价格偏低的问题。如果不能直接涨价，可以从农地社保功能角度考虑，做到先保后征。以破除城市二元体制为突破口，以保护农民利益和原住民彻底融入城市为前提，使农民成为有住房、有产业、有就业、有股权，享受城市职工社保和均等化基本公共服务的新市民，实现城市周边地区完全城市化。

（2）加快推进农村集体土地确权登记发证工作。

根据国土资源部、财政部、农业部联合下发的《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》，力争到2012年底把全国范围内的农村集体土地所有权证确认到每个所有权的集体经

2012年10月21日

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