《关于我市县级土地储备机制的调研报告》

关于我市县级土地储备机制的调研报告

前言土地收购储备制度作为土地经济学的一个学科范畴，实施几年来，在规范调控土地市场，优化土地资源配置，实现土地收益的最大化等方面起到了十分重要的作用。但目前许多地方在其运作机制中，仍存在着一些不容忽视的问题。本文即是笔者经过多方调研并结合在土地管理部门多年来的亲身实践和体会，就我市县级土地收购储备机制中存在的一些问题作了粗浅的分析并提出相应的建议及对策。

众所周知，土地收购储备制度这一源于二十世纪九十年代末期的新生事物，近几年在全国各地如火如荼的演绎和推动下，对盘活城市存量土地，加快国有企业改制进程，强化政府土地集中统一管理，推进土地的市场配置等，都发挥了十分重要的作用。同时，伴随着此起彼伏的拍卖槌落声，土地收购储备制度对城市建设发展步伐也产生了重大的影响。随之而来的是，一座座现代化建筑拨地而起，城市功能和基础设施建设日益完备，城市面貌大为改观。但纵观我市的县城建设，不仅是与沿海发达地区的县城建设无法相比，而且与周边省市县相比也存在着一定的差距，并且有进一步拉大的趋势。究其原因，从表面上看，加快县城建设需要大量的资金投入，而我市绝大多数县份经济发展水平还不是很高，依靠财政支付十分有限，导致城市建设与资金缺乏的矛盾日益突出。但从深一步来看，是我们在经营城市方面的思想观念落后，没有把县城土地资源进一步引入到市场机制，把县城土地资源变成资本运作，实现县城资本的良性经营，以此来促进县城建设的持续，健康和快速发展。[xiexiebang.com文章-http：//www.xiexiebang.com找范文，到xiexiebang.com]

而土地收购储备制度正是基于这种经营城市创新理念而产生的一种新型的城市土地利用管理制度。因此，我们必须进一步加大土地收购储备力度，改变以往在计划经济条件下与旧的土地管理模式下多头管地与多头供地的格局，收紧地根，变多头管地和多头供地为“一个池子蓄水，一个龙头放水”的政府统一管地和统一供地的新模式，走以地建城，以地养城的新的城市经营道路。

县级土地收购储备机制现状

我市县级土地收购储备工作大多起步于2001年，有的甚至还要晚些，基本上属于一种“被动式”的启动模式。运作之初，大多是在各地县政府的组织牵头下，由相关部门的领导参与组成一个土地收购储备或土地收购储备出让管理委员会，下设土地储备中心，挂靠县土地局办公，中心主任大多由各县土地部门局长或副局长兼任。其工作职责是：受县政府委托在县土地收购储备或土地收购储备出让管理委员会的指导和监管下，代表政府实施土地收购、储备和出让的前期准备工作。土地收购储备的任务是将需盘活的土地收回、收购、置换及统征后予以储存，并通过前期开发利用和受政府委托出让等形式，盘活存量土地资产，有效地配置土地资源。并在各县制定的《土地储备实施办法》里规定了可以实施收购储备的土地范围，即

1、城镇规划控制区范围内的无主地；

2、县政府统征的土地；

3、土地使用期限已满，依法收回的土地；

4、依法收回的荒芜、闲置的国有土地；

5、依法没收的土地；

6、因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或其它原因调整出的原划拨的国有土地；

7、以出让方式取得土地使用权后无力继续开发而又不具备转让条件的土地；

8、因实施城镇规划和土地整理，县政府指令收购、收回的土地；

9、土地使用权人申请县土地储备中心收购的土地；

10、其它需要储备的国有土地。储备中心资金运作受县财政部门和审计部门的指导和监督。具体到实施土地收购储备的资本全由县财政拨款并可根据省土地部门与省中行签订的合作协议由各地市分行贷款解决。

基于这种机制的实施，运作几年来，我市各县在当地县委、县政府以及相关部门的通力合作下，土地收购储备工作较起步之初有了相当大的起色，土地使用权招标拍卖挂牌出让工作也搞的有声有色，槌起槌落声是此起彼伏，一浪高过一浪，国土收益连创新高，财政收入大步攀升，显示了一个新生事物诞生后的勃勃生机。但居安思危，未雨绸缪，纵观我市县级土地收购储备工作的总体态势而言，在其运作过程中，却面临着诸多潜在的危机。

县级土地收购储备机制中存在的问题

首先，在土地收购储备的资金运营上，政府实际上只注重了对土地使用权出让后国土收益的回拢，而忽视了对土地收购储备前期的资金投入。

&nbsp

主要表现在。①在目前土地收购储备的实际运作中，片面追求经济效益已成为其主要目的。正是基于上述原因，国土资源管理部门在实施土地收购储备时，往往简化土地报批程序，把本应该办理农用地转用或征用等报批手续的土地，却草率地以一纸收购合同就替代了，违规操作现象多有发生，这于土地储备“规范调控土地市场、保护合理利用土地资源”的初衷是相背离的；②对于土地使用权符合收回、收购条件，土地使用权人未申请进行土地储备，而擅自转让土地使用权及地上建筑物、附属物的，根据各地《土地储备实施办法》的相关规定，应按非法转让土地使用权论处，国土资源管理部门不得为其办理审批和登记手续。但在实际工作中，却时常有一些工作人员为了自己的一点私利，置国家法律法规于不顾，为这些违法行为当事人大开方便之门，绿灯放行，严重地干拢了土地收购储备工作的正常运行；③主要是土地储备工作者全局意识不足，服务意识差。工作人员行政化管理意识浓，而服务市场的意识差，与土地储备服务于市场、服务于经济的宗旨不协调，存在工作效率低、不及时学习，观念和业务水平跟不上时代发展的步伐等现象，成为制约土地储备工作的一大因素。

其六，是政府及土地管理部门在经营土地收购、储备、出让等一系列过程中，缺位现象比较严重，营造的用地环境太差。实施土地收购、储备并进行公开出让的目的，原本是要通过土地市场的调控作用，搞好用地服务，将需盘活的存量土地激活，使其朝着合理的用地方向流动，以实现其利用效益的最大化。但在我省的许多地方，出于片面追求经济效益的目的，一些政府及土地管理部门在运作土地收购、储备、出让的过程中，往往把自己的职责仅仅定位于一个”中间批发商”的角色，利用权力优势，想方设法地把土地低价收购进来，再想方设法地把它高价卖出去，从而赚其差价，获其利益了事。至于土地出让以后，你用地者怎样干、干成啥，那就不是我的事了。笔者在基层调研时，就亲历过这样一个例子。2003年，x县土地管理部门以统征方式收购x村集体所有土地数亩，后经过公开出让，x外地开发商竟得该宗土地使用权。2004年春，当x开发商意欲开发建设时，却遭到当地村委的百般刁难，理由是：在该村管辖区域内施工，得先付其施工管理费，并美其名曰为”协调费”，且一张嘴就是十几、二十万元的，没有讨价还价的余地。意思是说，只要你交了钱，在你施工期间，如有村民欺生从中闹事，由其村委出面协调，否则后果不堪设想，让你举步维艰。情急之下，x开发商只好请求当地政府及土地管理部门出面给予协商解决，但被推委再三。无奈，x开发商只好搁浅了工程建设。试想，这样的用地环境，以后谁还敢再来投资呀。。

县级土地收购储备机制建议及对策

首先是要规范土地收购储备资本金的运营。

即。在土地收购储备的资金运营上，政府、财政及审计部门不仅要及时指导和监督土地收购储备机构，对土地使用权出让后国土收益的及时回收，更要协助土地收购储备机构搞好土地收购储备前期的资金筹措和投放工作。

对于县级财政收入情况好一些的地方，县级财政部门应积极向地方政府建言献策，将可划出用于实施土地收购储备的资金列入土地储备专项资金纳入到每年度的财政预算体系内，并可视当地土地市场发育的实际情况，适当增减财政划出。这样一来，既可以减轻土地收购储备机构贷款利息高、土地收购储备成本大幅增加的压力，又可以协助政府从资金投入市场的额度量方面有效地调控土地市场的供应和需求关系，一箭双雕，何乐而不为呢。对于县级财政收入情况一般的地方，县级财政部门则更应积极配合好当地土地收购储备机构，充分利用国家及省对土地收购储备机构可向金融系统进行融资的政策依据，按照省厅与省中行达成的贷款协议，主动地与当地信贷部门联系给予资金上的扶持，并在资金的信贷上提供积极的担保帮助。

要根据各地实际情况，合理把握收购储备土地的规模，规避市场风险，完善土地储备库建设方案，储备土地布局要相对合理，数量适度，既能调控市场供求，又能基本保证城市建设需要。另外，必须注重提高工作人员的政治素质和理论修养，保证依法工作，热情服务，适应全面推行土地收购储备制度的要求。

其六是要建立良好的土地收购储备出让环境。

这是至关重要的一点，也是关系到一个地方土地市场能否继续发育的重要前提。鉴于此，建议各级政府及土地管理部门，在实施土地收购储备及出让的过程中，一定要站对自己的位置，勇于承担起自己的责任，不仅要力促当地经济的快速发展，更要致力于提高自身素质，提高自己的服务水平。在实施土地收购储备时，最大限度地让利于民。同时，力争协调好征地与被征地者之间的利益关系，尽量减少双方之间的摩擦，为土地的成功出让奠定一个坚实的基础。土地出让后，还要即时给以全方位的跟踪服务，该监督的就得监督，该协调的给以协调，努力为用地者营造一个科学、和谐的用地环境。