《公办学校土地登记工作政策》》

公办学校土地登记工作政策》

浅析土地新政策对房地产市场发展的影响

2008-04-25来源：资源网作者：岳喜涛祖益康

—落实科学发展观要加强房地产理论的研究与探讨

随着我国经济社会快速发展，不断推进城市化、工业化、现代化建设，土地供需矛盾十分突出。国家采取宏观调控手段，土地政策参与宏观调控，保障经济建设快速健康发展。2004年，国务院把土地政策作为国家最重要的宏观经济管理手段之一，对国民经济特别是房地产市场产生了深远的影响。2006年以来，国家先后出台多项宏观调控新政策，特别是落实土地调控政策，进一步推进经济社会科学持续发展，着力构建和谐社会。我国实行土地公有制，土地是国家可调控的资源，这在客观上使国家具备了调节的能力。政府可以通过不供地、从严供地、优惠供地等土地政策，来调整用地结构，最终调控宏观经济。土地从无偿使用到有偿使用，是经济体制改革推动的；经营性土地实行招标、拍卖和挂牌，是由国有土地收益流失以及圈地运动推动的；土地供给从总量控制到结构控制，是闲置土地、求大于供及城市建设漫延扩张推动的，因此，有必要加快土地使用制度改革。

一、国家出台有关土地调控新政策

无论是经营性用地全部实行招拍挂方式出让，还是加强土地市场的整顿，都是通过一系列的政策逐步深入、规范、细化来对土地市场进行调控的。土地新政策参与宏观调控主要表现在以下方面：

1、严格土地管理，加强监督检查，落实调控政策。

2004年10月21日，国务院下发了《关于深化改革严格土地管理的决定》国发〔2004〕28号文件，作出五项规定：一是严格执行土地管理法律法规；二是加强土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划实施管理；三是完善征地补偿和安置制度；四是健全土地节约利用和收益分配机制；五是建立完善耕地保护和土地管理的责任制度。党中央、国务院高度重视土地管理和调控，2006年8月31日印发了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号），通知作出八项规定：一

是进一步明确土地管理和耕地保护的责任；二是切实保障被征地农民的长远生计；三是规范土地出让收支管理；四是调整建设用地有关税费政策；五是建立工业用地出让最低价标准统一公布制度；六是禁止擅自将农用地转为建设用地；七是强化对土地管理行为的监督检查；八是严肃惩处土地违法违规行为等方面。

2、建立和完善土地储备制度。

2002年，全国各地先后设立了土地收购储备中心机构，建立了土地收购储备制度。通过土地收购储备，政府掌握了辖区内存量土地的面积、位置及供应权等，调控能力明显增强，可为各业的健康发展开拓巨大的建设空间。2007年11月19日，国土部、财政部和中国人民银行联合出台了新《土地储备管理办法》。办法明确，土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。并明确5类土地可以纳入土地储备范围：一是依法收回的国有土地；二是收购的土地；三是行使优先购买权取得的土地；四是已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；五是其他依法取得的土地。同时明确土地储备机构职责和权限范围，其有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地实施前期开发进行融资等活动。

3、进一步完善招拍挂制度，规范土地市场。

2007年9月28日，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部39号令），土地市场制度建设再次迈出重要步伐，国有建设用地使用权出让将随之发生重大变化。主要从五个方面作了修订：一是将工业用地纳入招标拍卖挂牌出让的范围；二是明确建设用地使用权可以分层出让；三是将土地使用权修改为建设用地使用权；四是进一步明确挂牌出让截止问题；五是进一步规范出让金缴纳和建设用地使用权证书发放。

4、严格依法查处各类违法违规用地。

2003年，开展以开发区建设项目用地进行清理整顿活动，重点是对土地市场治理整顿，清理未批先用、乱批乱用、征而未用、乱占滥用和随意改变土地用途等问题，查处了一批较大的土地违法案件。2004年10月，为认真贯彻落实国发［2006］31号和苏监发［2006］8号的文件精神，市、县政府认真部署专项行动工作，扎实开展查处土地违法违规案件专项行动工作，取得了较大的成果。2007年9月，省国土厅《关于转发国土资源部〈关于印发的通知〉的通知》（苏国土资发[2007]311号）文件，结合继续开展查处土地违法违规案件专项行动在全国范围内开展土地执法百日行动工作，对2005年1月1日至2007年6月30日期间土地违法违规用地再一次进行全面清理排查。重点清理“以租代征”、违反土地利用总体规划扩大工业用地规模、未批先用等违法用地行为。

5、建立廉租住房制度，解决城镇困难家庭住房问题。

2007年11月8日，建设部、国家发改委、国土资源部等九部委联合发布《廉租住房保障办法》规定，明确了廉租住房的对象为“城市低收入住房困难家庭”，廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合。廉租住房保障资金来源包括：

（一）年度财政预算安排的廉租住房保障资金；

影响之六。征地拆迁提高标准影响地价，间接的增加房地产商开发成本。

《物权法》对国家、集体和私人财产平等保护的原则将有助于实现房地产领域对私有财产的保护。房地产领域是涉及到物权的重要的领域，在现实中征地、拆迁补偿不到位等问题突出，侵害了私有财产的利益。由于各地广泛开展法律法规宣传活动，增强了群众的法制观念，在城镇拆迁过程中，他们要求依法拆迁，赔偿标准要求高，拆迁搞房产开发难度较大。征地拆迁投入资金较大，可能会影响土地供应价格，间接的增加房地产商开发成本。

从总体上看，笔者认为以上几方面是影响房地产市场的主要因素，对全国各地而言也具有普遍共同性。国家通过出台新的土地政策，科学合理的配置土地资源，增强宏观调控能力，保障房地产市场健康持续发展，着力构建和谐社会，稳步推动小康社会建设进程，促进经济社会又好又快发展。